Ипотечный рынок: дежавю

При двузначном уровне безработицы и увольнении миллионов рабочих экономика находится в худшем состоянии со времен Великой депрессии. Тем не менее, хотя дефолты все еще могут расти, рынок ипотеки пока не рухнул. Во многом это происходит из-за огромной финансовой поддержки, предоставленной отдельным лицам в соответствии с Законом о CARES, которая быстро иссякает.

 

Но устойчивость ипотечного рынка перед лицом таких тяжелых неблагоприятных экономических условий также свидетельствует об эффективности значительных реформ в ответ на финансовый кризис 2008 года. Ипотечный рынок держится, потому что ипотечное андеррайтинг в США никогда не соответствовал более высоким стандартам.

 

Это не гарантированно продлится долго, по анализам altesso com брокер, Крупные изменения, которые сейчас происходят, могут снова поставить ипотечный рынок под прицел и повысить риск того, что миллионы людей потеряют свои дома.

Во-первых, Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) предлагает радикальное ослабление стандартов кредитования, которое позволит кредиторам предоставлять ссуды без учета общих долговых обязательств заемщика.

Предложение CFPB подорвало бы центральную реформу ипотечного рынка Закона Додда-Франка: запрет на выдачу ипотечных кредитов без проверки способности заемщика выплатить ссуду. 

 

В настоящее время ипотечные кредиторы могут обойти этот запрет, если ссуда соответствует определенным требованиям, главным из которых является то, что отношение ежемесячных выплат по долгу заемщика к доходу заемщика должно быть ниже 43%.

CFPB предлагает отменить это требование и вместо этого использовать процентную ставку по ссуде в качестве показателя способности погашения, что позволит кредиторам снова свободно предоставлять ссуды с низким первоначальным взносом и высоким соотношением долга к доходу, так же как они сделали это во время пузыря.

 

Комбинация освобождения GSE от опекунства, ограничения их чрезмерными требованиями к капиталу и ослабления стандартов андеррайтинга - это рецепт катастрофы. Это запустило бы механизм секьюритизации «частной торговой марки» Уолл-стрит, который финансировал мусорные ипотечные кредиты из-за жилищного пузыря.

 

Откат андеррайтинговых требований позволяет Уолл-стрит вернуться к хитроумным ипотечным продуктам, а освобождение GSE от опекунства создаст неравное регулирующее поле, благоприятное для Уолл-стрит. Только Fannie и Freddie, а не Уолл-стрит, будут подпадать под требования к капиталу, пошлины на доступное жилье и требование частного ипотечного страхования для ссуд с низким первоначальным взносом. В такой конкурентной среде GSE придется либо брать на себя больший риск, либо терять долю рынка.

 

До 2003 года, по данным altesso com брокер, Fannie и Freddie доминировали на ипотечном рынке, выпуская более 70 процентов всех ценных бумаг США, обеспеченных ипотекой. Исторически сложилось так, что Fannie и Freddie не конкурировали друг с другом в отношении стандартов, которые они устанавливали для ипотечных кредитов.

Вместо этого они конкурировали за операционную эффективность и за обслуживание кредиторов, продававших им ипотечные кредиты. Это означало, что Fannie и Freddie смогли соблюдать стандарты ипотечного андеррайтинга.

 

Fannie и Freddie продолжают поддерживать рынок жилья сегодня. В отличие от полностью частных фирм, они не работают, когда на рынках возникают проблемы.

Главный урок пузыря состоит в том, что нерегулируемая конкуренция за риск ипотечных кредитов неизбежно приведет к ухудшению стандартов кредитования и неустойчивому пузырю.

 

Обеспечение стабильной и доступной системы финансирования жилья требует соблюдения стандартов андеррайтинга, требований к капиталу и пошлин на доступное жилье для всех участников. Если мы не усвоим эти уроки, мы обречены на неустойчивый рынок жилищного финансирования, полный пузырей и спадов.